# 繼承房產  

民眾在繼承未辦理保存登記的建物時，流程會更加繁雜，資深地政士就提到，有民眾要辦理移轉登記時，發現繼承來的父親房產，地上物未辦理保存登記，也就是沒有建物產權，且房屋稅籍還登記在往生父親名下，也沒有申報遺產稅和辦理繼承登記，想轉賣變得相當麻煩。

繼承的房屋可能因為兄弟姐妹共有，或者房屋地點不適用，所要出售換現金。出售繼承屋如何避免被課重稅，一定要知道的5大合法節稅策略！

隨著社會高齡化，遺產稅規劃成為許多家庭關心的議題，但一個不經意的財務決策，可能導致繼承人面臨比預期更高的稅務負擔。近期一對夫妻購屋時房產登記在妻子名下，但房貸卻以先生名義申請，導致妻子過世後，先生繼承房產時，房地合一稅大幅增加，預估僅需繳納30萬元，實際卻高達80萬元，足足增加了2.6倍。

多數的父母，在打拼一輩子後，都會遇到一個問題：我的財產是生前贈與給子女好？還是過世後再給子女繼承好？

行政院主計總處公布2022年家庭財富分配統計，每戶平均資產淨值為1359萬元，年增率8.06%。數據一公布，許多人質疑「為什麼我沒有？」原來錢已經變成你喜歡的樣子：不動產在資產結構占比高達53.31%。不動產占資產比例高，傳承的方式當然很重要，想留房產給兒女，究竟哪種方式最省稅？

夫妻一方驟然離世，此時複雜的房地繼承問題，如果沒有處理好，往往會成為意想不到的煩惱。

編按：許多父母都希望自己的財產可以順利傳承給子女，不過，如果沒有事先規劃好遺產如何分配，小心遺產稅、房地合一稅通通找上門，對此，恩典法律事務所律師蘇家宏便分享5個節稅地雷，誤踩雷小心國稅局找上門連補帶罰！

黃爸爸109年3月買了中部的華廈900萬，113年5月過世，黃先生繼承了這間房子，並承擔剩餘700萬房貸。黃先生因為無力還貸款，113年9月急售以老爸的成本900萬賣掉房子。黃先生以為賣價與老爸的購價相同，不需繳納房地合一稅。然而，國稅局認定繼承的不動產取得成本為房屋評定現值及公告土地現值（共400萬），因此賣價900萬被認定賺了500萬，需繳納房地合一稅。

爸媽留下遺產，但是子女卻沒有錢可以繳遺產稅，那麼該怎麼辦？房產、土地會因為沒錢繳充公給國家嗎？對此其實還有1招可以解。根據財政部台北國稅局新聞稿報導，「遺產稅未繳清前，可提供擔保先行移轉部分遺產」。這句話是什麼意思呢，該怎麼做才可以把錢繳清，把遺產拿回手中呢？本文一次分享繳不出遺產稅的解決辦法，並舉例說明實作方法。

有一個媽媽很憂愁，因為他的大兒子欠了卡債，只有小兒子結婚沒有欠款，她很擔心未來過世後，她名下唯一的房子恐怕被大兒子的債主扣押，所以想要把這間老房子過戶給小兒子，這樣就不用擔心未來房產被扣押？

張先生非常孝順，民國105年2月張爸爸過世時，為了讓媽媽安心居住，讓媽媽繼承張爸於民國79年購買的老家。不幸的是，張媽媽也在同年的12月過世。

父母想將自己辛苦多年得來的財產轉給子女，又擔心死後會被課徵遺產稅，究竟怎麼做最省稅呢？該選生前移轉財產，還是死後讓孩子繼承？對此，國稅局舉例試算最節稅方法，有機會一毛稅金都不用繳！

親人共同繼承房產要小心！財政部南區國稅局（下稱南區國稅局）分享一案例指出，袁先生與其弟小磊感情很好，十餘年前共同繼承母親留下的高雄市區一筆房地遺產後，近期袁先生欲往國外經商發展，弟弟小磊則於去（2023）年已將該筆房地的繼承一半持分，贈與兒子小凱。袁先生即說服小凱將該筆房地去年售出後，小凱得知大伯交易該筆土地屬舊制免稅，誤認個人也可適用，因此未申報房地合一稅，沒想到日前接獲國稅局補稅通知單與罰單，才知必須繳納高達45％的房地合一稅。

田姓男子因多項交通違規、拒絕酒測等遭開罰，累計逾期未繳100多筆罰款，金額約新台幣110萬元，他所繼承位於高雄市苓雅區房產遭行政執行署高雄分署查封拍賣，繳清欠款。

有些子女從父母繼承房產，但房屋有高額房貸未還，出售時，因房貸債務並不是稅法規定可合法減除的成本項目之一，因此，可能產生子女賣房後，所得扣掉房貸、稅費可能倒虧的情形。想要請問，子女繼承房屋之後出售被課徵房地合一稅，繳掉的房貸怎樣有條件列成本扣除？

一對老夫婦10年前買房，為了讓兒子人生過得更美好順遂，便把房子登記在兒子名下、讓兒子當包租公，就連房貸也不讓兒子揹，甚至不惜投入自己的養老金。沒想到10年過去後，兒子跟女友私訂婚約，就將房子贈與給女友，最後婚沒結成，兩人最終分手…10多年來辛苦繳房貸買的房子，就這樣變成外人的了…

有一位太太PO文說：自己一家人住在父親價值一千五百萬的房子裡，而父親希望她能貸款買下房子，好避開高額贈與稅與房地合一稅。沒想她的先生一聽要貸款，竟然說這樣就要帶全家人到「天台跳一跳」。這位太太說她先生沒有收入，而自己月入十幾萬，月繳五萬的房貸不是什麼負擔，她很困擾。

11月是政府課徵地價稅的月份，如果家中有不動產的民眾需要特別注意，因為符合自住條件才能夠替荷包省下一筆。如果家中的不動產非直系親屬在使用，就沒辦法適用優惠稅率。另外，若要向稅稽徵機關提出申請，必須在當年9月22日前提出！

不婚不生是目前社會的趨勢，所以當發生繼承時，繼承人間繼承遺產的方式，該協議分割還是均分繼承？專家就提醒，小心一步錯，高額房地合一稅找上門。

朋友陳大哥心臟裝了3根支架，經歷幾次心臟病發作的危險時刻，具有危機意識。陳大哥：萬一的時候，財產太太只能繼承一半，我哥繼承四分之一，我妹繼承四分之一。我老婆知道後，覺得超不公平，超不爽的！