要買還是不買
我懂，房子不只是貸款和投資的問題。那是你的窩。你的小天地。身為一個在破碎家庭中長大的人，我一直渴望擁有一個屬於自己的家，那裡安穩、安全又漂亮。
然而，隨著年齡漸長，我逐漸了解，我所在的地方就是我的家，不必非得住在《建築文摘》（Architectural Digest）中的那些房子裡。從20歲開始一直到30歲出頭，我一直在搬家，我開始想像自己的身上背負著「家」的概念，就像蝸牛身上的殼。儘管我十分想要定下來，但我也明白，鋼筋水泥給不起我所渴望的安全感。事實上，正因為我太常搬家，我總不可能每次在全國搬來搬去時都買進賣出，我負擔不起。而且，比起永遠的小窩能帶給我的安全感，我心中唯一更渴望的是財務安全感所能帶來的自由。
在我們深入認識房地產前，我還有另一件事要先聲明，那就是，假如你認為自己接下來應該會像我一樣常搬家——無論是出於工作或家庭，或者只是因為你想這麼做——那麼買房可能不太適合你。人們常說，唯有當你打算持有房子5年以上才該買房，關於這一點我們之後再來討論。租房人生沒有什麼好羞恥的。讓我重複一次：租房人生沒有什麼好羞恥的。
事實上，依據生活情況的不同，租房有許多好處。其中最大的好處是，你能將為了買房而不得不生出的一大筆頭期款拿去市場上投資，或是投資在自己身上。你將錯失這筆投資日後會帶來的好處，而這就是你的「機會成本」。有非常多富翁以及／或名人明明有能力買房卻選擇租房，正是因為這樣可以減少必須搬遷時（常常發生）的買賣成本與麻煩，也進一步讓他們多了一大筆能自由運用的錢，而不是被綁在一堆磚塊（或木頭、灰泥什麼的）中。不只富翁和名人選擇租房，根據2019年美國人口普查統計，36%的美國人也這麼做。所以，儘管你可能以為怎麼只有我還在租房，其實大約有4,500萬人陪你一起。
五位選擇租屋的名流
1. 碧昂絲（Beyoncé）和Jay-Z租下荷姆比山莊（Holmby Hills）豪宅，15萬美金／月（約新台幣450萬元）2. 凱特琳．珍娜（Caitlyn Jenner）租下馬里布（Malibu）獨棟房，1萬4千5百美金／月（約新台幣43萬5千元）3. 蕾哈娜（Rihanna）租下紐約公寓，4萬美金／月（約新台幣120萬元）4. 女神卡卡（Lady Gaga）租下貝萊爾（Bel Air）豪宅，2萬5千美金／月（約新台幣75萬元）5. 琳賽．蘿涵（Lindsey Lohan）租下比佛利山莊（Beverly Hills）獨棟房，9千美金／月（約新台幣27萬元）
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這些明星所租的房子要價數百萬美金。以碧昂絲與Jay-Z承租的房子為例，售價為3,550萬美金（約新台幣10億元）。頭期款少說也要20%，也就是710萬美金（約新台幣2,100萬元）。毫無疑問，這點錢對碧昂絲女王來說也許只是小數點的誤差，她甚至無須動用到她丈夫的資產，大可擺出她的4億身價直接用現金買房。然而，這仍然是一大筆錢，能拿去投資，或是做任何他們想做的事。理論上來說，只要不是拿去付房子頭期款，無論他們最後怎麼花用那筆錢，能為他們賺進的錢都會比賣掉房子的利潤來的多。
這當中的祕密在於，房屋價值越高，出租租金與房貸的比例就越低。也就是說，如果你擁有一間價值20萬美金的房子，每月要繳的房貸可能是1,500美金，能以2,000美金出租，這之間的溢價自然就成了你的利潤。但是，如果你擁有的是一間200萬美金的房子，不太可能以每月2萬美金的租金出租，因為這個價位區間的租客在大多數地區中都很少見。因此，你為這棟天價房子所繳的貸款很可能會高於你的租金收入，賺不到錢。我們將於〈步驟十一：最危險的生意〉談論房地產投資，而從房地產投資的觀點來看，屋主可能會願意少拿一點利潤，希望改在售出時彌補損失。但對於一位具有那種消費水準的獨立女子投資人來說，比起支付兩倍的房貸，還是以每月2萬5千美金的價格租下一間一千萬美金的公寓較合理，而且還無須費心維修和保養（空調、管線、景觀以及所有需要現金流的昂貴玩意）。單純從現金流的角度來看，如果租房或買房對現階段的你來說都沒差的話，租房能讓你處於更有利的位置。
這個重要觀念不僅值得牢記，甚至頗有啟示的味道：在繳清貸款之前，你的房子不是真正的資產。而即使還清了房貸、完整持有了房子，依舊得負擔房屋稅、保險以及定期維修費用。你的房子會是一項開支，永遠都是。這項觀念藉由羅勃特．T．清崎的《富爸爸，窮爸爸》首次得到普及，這本書是1990年代與2000年代最暢銷的理財書籍。這個觀念——當時真的惹惱一票財經專家與中產階級房仲——是在解釋，有錢人所擁有的是能增加現金流的投資，例如出租用房產或其他投資項目，但一棟還在繳房貸的房子做不到。相反地，它還讓你每個月得從口袋裡付錢出去。
我絕對不會低估情感的價值，這些無形的想法能讓買房這件事變得複雜。我們很小就聽說擁有房子是「美國夢」的一部分，這也難怪它會跟結婚生子及其他人生事件一樣深植我們心中，如果你想成為社會中成功人士的一份子，就不得不做這些事。這些包袱足以令人感到沉重，進而令我們判斷失準。為了克服這一點，你必須不斷反思這些傳統觀念，並問自己：我是一個戀家的人，還是一名投資者？我無法替你回答這個問題，但我相信你知道誰能回答。
有一個買房的理由我無法反駁：買房就是能讓妳感到快樂——而且你其餘的財務避風港也已準備就緒。無論你只是迫不及待想要隨心所欲裝點家裡，或為家庭打造一個溫馨的環境，還是是為了撫慰過往的創傷，相信一個家能為你帶來快樂本身，絕對是正當的理由。只要你承認這就是你買房的原因，而不是為了賺錢，那麼這就跟任何原因一樣都是好理由。
錦囊妙計：別光是亂猜
房價租金比（price-to-rent ratio），又稱租價比，是一套用來衡量某特定房屋市場是否被高估或「泡沫化」的公式。要計算你目標地區的租價比，請用該地區的房價中位數除以租金中位數。如果你得到的數字介於1至15中間，那麼買房應該比租房划算。如果數字大於16，那麼該地區房價可能處於泡沫之中，在價格下降之前，你應該強烈考慮租房。
5年法則（The Five-Year Rule）是另一個常用的指標，意指你在出售房子前至少應該住5年以上，這樣才不會虧損。繳交房貸的頭幾年中，你所支付的大部分過戶結算費（closing cost）、稅金、利息及維修費都不會算做本金或實際房屋價值。至少要持有5年，累積的價值才會讓買房比租房更有利。
我知道要在彈性和穩定性中權衡絕非易事，但面臨茲事體大的財務決策時，請將內心的情緒小劇場寄放在門口，轉而仰賴這些現有的工具和數據。
作者介紹：妮可．拉平（Nicole Lapin）
全美最受歡迎的理財達人，也是唯一一位妳不需要翻字典就能聽懂她在說什麼的財經專家。她十八歲就進入商界走跳，站在芝加哥商品交易所大廳為第一商業頻道（First Business Network）播報新聞。隨後，妮可相繼成為CNN與CNBC有史以來最年輕的主播，她在CNBC主持全電視台唯一一檔播報全球金融消息的節目，《環球快訊》（Worldwide Exchange），同時也為MSNBC和《今日秀》（Today）提供財經報導。她曾擔任彭博電視（Bloomberg TV）的商業新聞主播以及《今夜娛樂》（Entertainment Tonight）的財經線特派員。妮可目前是全美公開放送的商業實境秀《破繭而出》（Hatched）節目主持人，並定期為《早安美國》（Good Morning America）、《奧茲醫生秀》（The Dr. Oz Show）及其他節目提供財經報導。
